ทำไมบางคนรวย บางคนไม่รวย ในการลงทุนกับสังหาริมทรัพย์

ทำไมบางคนรวย บางคนไม่รวย ในการลงทุนกับสังหาริมทรัพย์

ทำไมบางคนรวย บางคนไม่รวย ในการลงทุนกับสังหาริมทรัพย์
ทำไมบางคนรวย บางคนไม่รวย ในการลงทุนกับสังหาริมทรัพย์

คำถามง่ายๆที่หาคำตอบไม่ได้ว่า… ทำไมนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางคนรวย แต่บางคนกลับไม่รวย แล้วทำไมจึงเป็นเช่นนั้น

อันดับแรก “ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า… นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะรวยได้อย่างไร”

หลายคนซื้อสินทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่ไม่รวยซักที แถมบางครั้งยังเป็นภาระให้ตัวเองและคนรอบข้าง ต้องเสียค่ารักษาสินทรัพย์ที่ได้มาไม่ว่าจะเป็น ทาวน์เฮ้าส์ หรือแม้แต่บ้านจัดสรร ที่ยังหาคนเช่า คนซื้อไม่ได้ ทำให้ทุนจม ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน แต่รายรับไม่เข้า หรือบางครั้งมีรายรับเข้า แต่ก็ไม่พอจ่ายดอกเบี้ย ทำให้กระแสเงินสดต้อง “ติดลบ” ทุกเดือน

สาเหตุมาจากความคิดที่อยาก “ประหยัด” ทำให้การเลือกทำเลดีๆ ไม่ได้เป็นปัจจัยแรก ความจริงแล้วการเลือกทรัพย์ควรเลือกที่ทำเลก่อน ค่อยมาคิดเรื่องงบประมาณทีหลัง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราต้องการจะซื้อที่ดินเปล่า มีเคสนักลงทุนสองคนเป็นตัวอย่างให้พิจารณาดังนี้

คนแรก ซื้อที่ดินห่างไกลความเจริญมาก ถนนยังไม่ตัดผ่าน และไม่มีแววว่าจะตัดผ่านในเร็ววันนี้ ไฟฟ้าก็ยังไม่มี แต่ราคาถูกมาก บอกได้เลยว่าเงินต้องจมในที่ดินดังกล่าวไปอีกหลายปีอย่างไม่ต้องสงสัย ยิ่งกู้เงินมาซื้อยิ่งมีภาระดอกเบี้ยที่ต้องสำรองจ่ายไปเรื่อยๆ
คนที่สอง ซื้อที่ดินที่มีถนนตัดผ่านแล้ว มีหมู่บ้านรอบๆ และเริ่มจะมีหมู่บ้านเกิดใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ แต่ที่ดินราคาแพงพอสมควร สาเหตุที่คนที่สองตัดสินใจซื้อที่ดินดังกล่าว เนื่องจากพิจารณาแล้วว่า หมู่บ้านใหม่ๆ ที่มาลงจะเติมจำนวนประชากรเข้าในพื้นที่เรื่อยๆ และแน่นอนที่สุดว่าที่ดินติดถนนแบบนี้จะขายได้ ไม่ว่าจะเอาไปทำตลาดนัด ทำร้านสะดวกซื้อก็ดี ทำให้ซื้อมาไม่กี่ปีก็ขายทำกำไรได้มากกว่าครึ่งหนึ่งของราคาที่ซื้อมาแล้วนั่นเอง

จากตัวอย่างดังกล่าวจะเห็นว่า การซื้อที่ดินที่จะเติบโตในอีกไม่กี่ปี แต่ราคาสูงหน่อย ย่อมดีกว่าซื้อที่ดินห่างไกลความเจริญมากๆ และกว่าจะขายออกต้องใช้เวลาอีกนาน เพราะนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ “เงินหมุน” และไม่ควรหมุนนานจนเกินไป หมุนซื้อขายที่ที่มีสภาพคล่องดีๆ ไม่กี่ปีก็รวยได้เหมือนกัน

อันดับที่สอง “ต้องรู้ก่อนว่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวยจากอะไร”

บางคนซื้อห้องไว้ไม่กี่ห้อง แล้วก็บ่นว่าไม่ได้กำไรเลย เพราะรายรับจากค่าเช่าไม่คุ้มค่างวด ทำให้เทขายห้องทำเลดีๆ ออกเร็วเกินไป แบบนี้แสดงว่านักลงทุนคนนี้ไม่รู้ว่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวยจากอะไร
ความจริงก็คือ ถ้าเราซื้อทรัพย์ในทำเลดีๆ ควรเก็บไว้กับตัวเองอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป เพราะทำเลที่ดีจริงๆมันจะพัฒนาตัวมันเอง และมูลค่าจะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เช่น นักลงทุนอสังหาฯคนหนึ่ง ถือห้องชุดคอนโดมิเนียมกว่า 10 ยูนิต ด้วยการสะสมมานานกว่า 10 ปี และทยอยขายทำกำไรได้มากกว่าห้องละ 50-60% ของราคาซื้อขายในตอนเปิดตัว ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเขาซื้อห้องละ 5 แสน 10 ห้องใช้เงิน 5 ล้าน ทิ้งไว้ 10 ปี เขาขายไปได้ 10 ล้าน ได้กำไร 5 ล้านภายในสิบปี ในระหว่างนั้นก็เก็บค่าเช่ากินได้เรื่อยๆ ขาดทุนมั่ง กำไรมั่ง แต่จะเริ่มกำไรปีหลังๆ และเมื่อเขาได้ทุนมา 10 ล้าน ก็นำไปต่อยอดทำอะไรได้อีกมากมาย แบบนี้แสดงว่านักลงทุนคนนั้นเขาเข้าใจ และรู้ว่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวยจากอะไรนั่นเอง

และสุดท้าย “คิดเรื่องเงิน”
เรื่องเงินที่จะนำมาลงทุนถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะตัดสินว่า ทำไมนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเรื่องเงินนั้นเป็นปัจจัยสำคัญมากในการตัดสินใจ แม้จะพบสินทรัพย์ในทำเลที่ดีมาก และคิดว่ามันจะทำกำไรได้ในอนาคต จะเก็บไว้กินเงินค่าเช่าก็มีกระแสเงินสดเป็นบวกเหลือ แต่เงินไม่พอ บางครั้งเราก็ต้องล้มแผน ไปหาทำเลที่ดีรองลงมา ดีกว่าเป็นหนี้สินแล้วบริหารไม่ใหวทำให้เสียเยอะกว่าเดิม
แต่สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางคนที่มีความชำนาญ บางครั้งเรื่องเงินก็ไม่เป็นแม้แต่อุปสรรคเลยด้วยซ้ำ เพราะเมื่อเขาคนนั้นพบดีลดีๆ ที่ทำกำไรได้แน่นอนและมั่นใจสุดๆ เขาจะทำทุกวิถีทางเพื่อหาเงินทุน บางครั้งก็ไปหยิบยืมซึ่งค่อนข้างเสี่ยง และต้องแน่ใจว่าดีลนี้ดีจริง สำเร็จได้จริง ประสบการณ์จะบอกเขาเอง ไม่ก็ต้องหา “ผู้ร่วมทุน” ยอมกำไรน้อยหน่อย แบ่งให้กับผู้ร่วมทุน เพื่อได้เงินมาปิดดีลที่ดีนี้ไม่ให้คนอื่นคว้าไปกินง่ายๆ

และนั่นคือส่วนหนึ่ง ของทั้งหมดในการที่ใครคนหนึ่งจะประสบความสำเร็จจากการเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการตอบคำถามที่ว่า … ทำไมนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางคนรวย แต่บางคนกลับไม่รวย

Article by คุณนายแว่น