5 เช็กลิสต์ก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และวิธีคิดราคาค่าเช่า

5 เช็กลิสต์ก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และวิธีคิดราคาค่าเช่า

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในหลายรูปแบบ เช่น ค่าเช่ารายเดือน ส่วนต่างในการขายต่อ ฯลฯ ซึ่งในสถานการณ์ปัจจุบันที่มีโครงการบ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมีเนียมใหม่ผุดขึ้นมามากมาย ก็เป็นโอกาสให้มีนักลงทุนสายอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้นด้วย โดยหลักสำคัญของการลงทุนอสังหาฯ คือการศึกษาทำความเข้าใจในสิ่งที่จะลงทุนให้ดี ทั้งเรื่องรูปแบบอสังหาฯ ทางเลือกทางการเงิน รวมถึงแนวทางทำกำไรจากการลงทุนเหล่านั้น

ก่อนจะลงทุน ลองมาเช็กลิสต์เตรียมความพร้อมสัก 5 หัวข้อก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบให้เช่า

1. สำรวจตลาดก่อน (Market Survey)

การลงทุนทำธุรกิจทุกประเภท จะต้องมีการสำรวจตลาดก่อน เพื่อดูอุปสงค์-อุปทาน โอกาสความเป็นไปได้ที่จะทำกำไร โดยมองปัจจัยภายนอกของพื้นที่ลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง รูปแบบที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทาง การตอบโจทย์ที่ตรงกลุ่ม ทั้งในแง่ความสะดวกสบาย ความคุ้มค่าราคาในมุมมองของลูกค้า

2. ใครจะเป็นผู้เช่าของคุณ?

ก่อนจะลงทุนซื้อทรัพย์สักอย่าง เราควรต้องรู้ก่อนว่า ใครจะเป็นลูกค้าที่มาเช่าทรัพย์สินของเรา เพราะแม้ว่าเราจะพบทรัพย์ดีๆ เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้าอยู่กลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบอยู่มากมาย เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ตลาดสด โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ แต่คุณจะแน่ใจได้อย่างไรว่าคอนโดที่ลงทุนนั้น จะมีคนมาเช่าตามที่คุณต้องการ รายได้เท่าไหร่ที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าห้องให้คุณได้

ถ้าลงทุนซื้อทรัพย์ไปแล้วแต่กลับไม่มีคนเช่าหรือซื้อต่อเลย คุณจะต้องเสียค่าผ่อนธนาคารเอง ค่าซ่อมบำรุงอื่นๆ รวมถึงส่วนกลางเองทั้งหมด แทนที่จะมีผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่างวดให้ทุกเดือน

3. สถาพคล่องการเงินคุณเป็นอย่างไร?

อสังหาริมทรัพย์ดีๆนั้นเป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนทุกคน จังหวะและโอกาสอาจจะถูกขัดหากคุณติดปัญหาสภาพคล่องด้านการเงิน หรือเครดิตไม่ดี อาจทำให้การลงทุนต้องชะงัก และนั่นหมายถึงการพลาดโอกาสเพราะอาจจะมีคนอื่นมาซื้อตัดหน้าเราไป ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคตนั่นเอง

4. ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง คุณรับความเสี่ยงได้หรือไม่?

การลงทุนทุกชนิดต่างก็มีความเสี่ยง โดยเฉพาะการที่ต้องใช้เงินลงทุนมูลค่าสูงส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมมาจากสถาบันการเงิน และการลงทุนในอสังหาฯยังมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว เพราะนอกจากการหาลูกค้าที่มีความต้องการสินทรัพย์คุณสมบัติตรงกันแล้วยังต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ คุณมีเงินทุนพอที่จะรอได้หรือไม่?

นอกจากเรื่องของสภาพคล่องต่ำ ยังต้องคำนึงว่าจะมีคนมาเช่าห้องของเราตลอดทุกเดือนหรือไม่ เพราะเมื่อไม่มีการเช่าในเดือนนั้นๆ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะกลายเป็นภาระของคุณทันที เพราะคุณจะต้องจ่ายค่างวดกับทางธนาคารเอง และยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีก อย่างค่าซ่อมแซมสินทรัพย์ที่เสียหาย

สำหรับข้อที่ 4 นี้ คุณต้องกลับมาถามตัวเองว่าสามารถรับความเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้นได้หรือไม่?

5. จะตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ดี?

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนมาก นักลงทุนจะกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อแล้วปล่อยเช่า โดยใช้ค่าเช่ามาผ่อนชำระค่างวดกับธนาคาร โดยเฉพาะคอนโดที่มีความต้องการสูง ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร เมื่อครบสัญญาชำระสินเชื่อกับธนาคารครบก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง ทั้งนี้ การคิดค่าเช่านอกจากเป็นจำนวนที่จะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย โดยมีสูตรการคำนวณอย่างง่าย 2 วิธี ดังนี้

วิธีที่ 1. คิดค่าเช่าโดยคำนวณตามตารางเมตร

การคิดค่าเช่าตามตารางเมตร คิดได้จากการนำค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันกับห้องของเรา และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพเดียวกัน

เช่น ห้องของคุณเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาด 35 ตารางเมตร ในราคา 3.5 ล้านบาท ก็นำมาเปรียบเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 40 ตารางเมตร บนทำเลที่ใกล้เคียงกัน ที่ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท

นอกจากนี้ราคาที่คิดออกมาได้นั้นอาจจะยังไม่ได้เป็นราคาที่คุ้มค่า แต่ต้องคำนึงถึงจำนวนค่างวดต่อเดือนกับธนาคารว่าพอดีหรือไม่ หรืออาจจะเพิ่มค่าเช่าอีกเล็กน้อยเพื่อเป็นกำไรให้กับเราได้

วิธีที่ 2. คิดจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

ผลตอบแทนของคอนโดในแต่ละพื้นที่นั้นจะแตกต่างกันออกไป ซึ่งจะคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อหาราคาปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

เช่น คอนโดในสุขุมวิทตอนปลายในพื้นที่ T77 ที่ได้รับการวิเคราะห์ว่า อาจมีอัตราค่าเช่ามากกว่า 8% ซึ่งหากลองสมมุติราคาคอนโดที่ 3,600,000 บาท และวางอัตราค่าเช่ากลาง ๆ ไว้ที่ 5.5% เราก็จะได้รับผลตอบแทนสูงถึงเกือบ 200,000 บาทต่อปี หรือ 16,500 บาทต่อเดือน

จะเห็นได้ว่าราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเบื้องต้นจะอยู่ที่ 16,500 บาท แต่ยังมีค่าซ่อมบำรุง ที่อาจบวกเพิ่มเข้าไปได้ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าล้างแอร์ เป็นต้น

สรุป
การลงทุนในรุปแบบปล่อยเช่านั้นก็เป็นอีกทางเลือกในการลงทุน ที่ต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเพราะใช้เงินทุนจำนวนมาก ต้องหาคอนโดที่มีความต้องการของตลาดในปัจจุบัน ดังนั้นสภาพคล่องและสุขภาพทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญมากของธุรกิจประเภทนี้ แต่ถ้ามีการวางแผนที่ดีแล้ว การลงทุนของคุณก็จะเป็นไปได้อย่างราบรื่น จนท้ายที่สุดก็สามารถผ่อนชำระกับธนาคารจนครบสัญญาและได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่ลงทุนเอาไว้ พร้อมกับเงินค่าเช่าที่จะได้มาเรื่อยๆ

ขอบคุณข้อมูล : www.sansiriblog.com